伊藤邦生_ゴールドスワンキャピタル株式会社

伊藤邦生(いとうくにお)氏の不動産投資スタイルは、非常に明快です。

それは、「一都三県で利回り10%のフルローンは危険だ。地方で今後も人口の減らない地域で高利回り物件を購入すべきだ。」というものです。

伊藤邦生氏は、地方プレミアム投資術DVDの中で、以下のように語っています。

2000年に「金持ち父さん貧乏父さん」が発売されてから、日本でもサラリーマンを中心に不動産投資の人気が非常に高くなりました。
しかし、多くの人が間違った、危険な不動産投資をしています。

① 一都三県で利回り10〜12%の1棟マンションのフルローン(全額借入)投資
② 新築アパート投資、新築ワンルーム投資
③ 札幌、仙台、名古屋、大阪、福岡あたりの地方都市で利回り11〜13%のフルローン投資

上記の投資法はすべて間違った投資法です。
不動産物件をこうした最初の2〜3年はいいのですが、5年後、10年後には間違いなくキャッシュフローがマイナスになる危険な不動産投資です。

どうして上記の不動産投資は間違っているのかというと、その理由は

1.人口が安定している一都三県は不動産投資に適していると思われがちですが、フルローンで物件を買って良いエリアではありません。
なぜなら、利回りが低いエリアなので自己資金を少なくとも3割は入れないと、キャッシュフローが回って来ません。
プロの不動産ファンドでさえ、通常自己資金を3割、J-reitに至っては自己資金を5割入れてつまり半分を自己資金で、東京の物件を買っています。
全額フルローン借入などは、危険極まりない、やってはいけない投資法なのです。

2.『新築』は、誰もが知っているように入居者に人気で、空室リスクも少なく、良い投資と思えます。
しかし、『新築物件』は投資ではなく、実は、あなたの「所有欲」を満足させているに過ぎません。
新築には不動産建設・不動産販売会社の利益がたっぷり乗せられています。
売値のほぼ2割は業者の利益になると思ったほうがいいでしょう。
1億の新築マンションであれば、8,000万円の価値、5,000万円の新築マンションは4000万円の価値しかありません。
「金持ち父さん貧乏父さん」の中で、『いい投資とは買った瞬間に利益が出ている投資だ』と言っていますが、新築投資は『買った瞬間損失が出る投資』にしかなりません。
1億円の新築マンションは勝った瞬間に2,000万円の損失が確定する、恐ろしい投資法です。
決して投資と呼べる代物ではありません。

3.利回りが若干でる《地方都市》がいい、という意見もあります。
しかし地方都市は家賃が安く、そして家賃下落リスクもあります。
また、建物が大きいために、家賃収入に対する固定資産税、修繕費等のランニングコストが割高です。
そう言ったリスクを考えると、利回り11〜13%というのはあまりいい利回りとは言えません。

それでは10年後も20年後もキャッシュが出続ける不動産投資、というのはあるのでしょうか。

その答えが、《地方》です。
《地方都市》ではなく、《地方》です。

地方であれば、利回り15%〜20%というアパート、マンションが見つかります。
地方でも、「勝ち組立地」の物件を買うことで、満室経営は簡単です。
一番心配な融資ですが、地方でもフルローン融資を受けることが可能です。

《地方》で一番心配なのが人口減少ですが、本当に日本全ての場所で人口が減るのでしょうか?
確かに地方では人口が減っていきます。しかし、

日本全体で人口が減る中、東京の人口は減りません
中部全体で人口が減る中、名古屋の人口は減りません
三重県全体で人口が減る中、四日市、桑名市の人口は減りません
三重県津市の人口は減りますが、津市の街の中心地の人口は減りません

そうです。
地方でも人口が減少しにくい「勝ち組立地」と人口減少が続く「負け組立地」があるんです。
その、「勝ち組立地」の物件を買えばいいんです!
そして、「勝ち組立地」の物件が利回り15%〜20%で購入できるのが、「地方高利回り不動産投資」の大きな魅力なのです!

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